今年3月，合肥樓市因非住宅類商品房庫存不降反升遭央視新聞聯播“點名”。

　　據報道，合肥9區商業庫存最少也需要1年多的時間去化，大部分區域商業去庫存周期都需要3至4年。合肥商業地產不僅去化不足，且頻現倒閉關店的消息。

　　第一張多米諾骨牌倒下?

　　4月，沃爾瑪在合肥關閉2店。最近4年，沃爾瑪在合肥閉店數高達8家，目前在合肥市場僅余1店。此前2年，金鷹連關3店，徹底退出合肥市場。

　　此外，合肥世紀聯華雙崗店、豐樂國際大酒店已于早前關門，福樂門國際廣場開發商跑路，項目僅余少量商鋪營業，2014年開業的港匯廣場琳瑯街7成空置，大摩廣場人氣慘淡，曾經繁華的元一商圈僅剩1家超市苦苦支撐。

　　據報道，近幾年合肥市多家商場、超市、酒店關門歇業，有在建商業綜合體停工，部分爛尾樓甚至停擺十幾年。

　　安徽合肥近10家購物中心倒閉，會不會是我國購物中心“倒閉潮”的第一張多米諾骨牌?值得警醒。

　　1、“造城運動”仍在繼續

　　世邦魏理仕《全球購物中心發展報告》顯示：

　　2016年，全球新建購物中心1250萬平方米，同比增長11.4%。中國以575萬平方米的面積再居全球首位，占比近半，這一活躍勢頭從2010年延續至今。

　　國家統計局數據顯示，截至今年3月末，我國辦公樓待售面積3788萬平方米，增加11.6%;待售商業用房面積16014萬平方米，增幅6.2%。

　　上海

　　來自仲量聯行的統計數據顯示，今年一季度，上海大量新增購物中心項目入市：中央商務區4項目竣工，建面52.86萬平方米;非中央商務區7項目竣工，建面44.2萬平方米。

　　大量供應造成空置率上升，其中上海浦東中央商務區空置率上升5.2個百分點至13.1%，浦西中央商務區空置率上升3個百分點至12.1%，非中央商務區空置率上升4.5個百分點至22.5%。

　　沈陽

　　沈陽的空置率更為嚴重，據說從沿街店到商場，平均每5個商鋪中就有1個空置。

　　武漢

　　據湖北日報報道，截至2016年底，武漢已開業購物中心56個，面積660萬平方米，全市人均商業面積3.1平方米，約為香港的2倍。

　　今年，武漢將迎來購物中心開發熱潮，年內有35個商業綜合體計劃開業，新增面積420萬平方米，是2016年開業面積134.46萬平方米的3倍多。

　　成都

　　四川省連鎖商業協會數據：成都開業購物中心面積已超過500萬平方米，2017年還要開出45個項目。

　　世邦魏理仕《大中華區房地產市場展望》報告預測，2017年中國17個主要零售市場將面臨800萬平方米的新增供應。

　　而據國家統計局公布的數據，今年1-3月，全國社消品零售總額27864億元，同比名義增長10%，包含購物中心在內的百貨行業僅增長4.5%，低于超市的5.2%、專業店的9.6%和專賣店的5.7%。

　　一方面是經濟下行、市場疲軟，另一方面是數量猛增、競爭激烈、分流嚴重，兩頭擠壓，購物中心招商、營運困境越來越突出，生存壓力越來越大，除萬達憑借其龐大的品牌庫資源招商無虞外，能夠滿員開業的購物中心項目非常罕見。

　　顯然，包括上海、廣州、南京、成都等主要城市商業地產空置率持續走高，與購物中心規劃無序、發展失速、增長過快、數量過多密切相關。

　　2、“購物中心熱”為何愈演愈烈?

　　據筆者了解，早在2015年，我國已開業購物中心就逼近4000家，目前很可能已經突破5000家的規模，以目前的開發速度，超過6500家的最大飽和量也就是幾年的事。

　　“購物中心熱”為何持久不衰?筆者分析，原因或不外乎兩個方面：

　　從政府層面來看，規劃無序，超量供應。

　　不少地方政府熱衷于“造城運動”：

　　一是受政績思維驅動，熱衷于“地標性建筑”“城市名片”的打造，受此影響，購物中心越建越多、越建越大、越建越高，較少考慮市場承載能力、消費支撐能力;

　　二是對土地財政的慣性依賴，“賣地沖動”作祟。有些地方財政支出嚴重依賴土地財政，甚至將土地出讓收入作為償還地方債務的主要渠道。

　　地方政府推動“造城運動”的手段很多，比較極端的如河南安陽一度奉行“零地價招商”，更多的則是以“招商引資”“舊城改造”“國企改制”等名義推動，以“土地換項目”“先征后返”“優惠補貼”等形式減免土地出讓收入。

　　在政府的推動下，很多地方的購物中心“大躍進”愈演愈烈，不少項目熱衷于“最高”“最大”“最新”，而根本不考慮項目后期的生存，以政府行政手段推動的后果是，這種違背市場規律、超出消費水平的開發潮，從一開始就埋下了“倒閉潮”的禍根。

　　從企業層面來看，不少企業將購物中心作為企業脫圍解困的重要戰略。

　　自2013年以來，線下實體零售企業“入冬”，客流減少、銷售下降、盈利下滑、生存困難成為常態，而購物中心憑借大體量、高顏值、多業態、體驗式等特點具有較強的抗電商沖擊能力，而被視為實體零售企業轉型的主要方向之一。

　　近幾年，不僅百貨企業力推“購物中心化”，很多以超市為主營業務的零售公司也競相發展購物中心，時下，幾乎有點實力的零售企業都有自己的購物中心項目，不少企業還將購物中心列為主要戰略而大干快上。

　　另外，由于近幾年住宅類地產增速下滑、景氣指數下降，很多住宅類房企也紛紛轉戰商業地產，將購物中心視為“重要機會”。

　　此外，盡管一二線城市的購物中心已經飽和甚至過剩，但三四線城市仍有不少空白點，被很多企業視為“窗口”，“渠道下沉”也因此成為時下購物中心發展的一大特色。

　　事實上，機會在還未成為大多數人看到的機會時才是機會，一旦成為人人眼中的機會，就很可能已經變成陷阱。當無數零售企業看好購物中心，形成千軍萬馬過獨木橋的格局時，購物中心很可能成為許多企業的“滑鐵盧”。

　　當然，也有企業大造概念拼命拿地的目的在于囤地，坐等升值，所謂的養老地產、旅游地產不過是低價囤地的擋箭牌，“鬼城”“工業園里能放羊”之類的報道屢見不鮮，這樣的邊緣策略極大地浪費了寶貴的土地資源，助長了跑馬圈地的現象。

　　3、購物中心其實是門檻很高的行業

　　在很多未深入了解、實質性運作過購物中心項目的人看來，購物中心的開發、運營是簡單的、容易的，實際上這是極大的誤解。購物中心開發、運營的難度并不亞于百貨店、連鎖超市和便利店等零售形態，它實質上是行業巨頭的“游戲”，專業化、品牌化、連鎖化、主題化、差異化、智能化才是其發展方向，對很多中小零售企業、房地產企業來說，機會的窗口正在收窄。

　　事實上，購物中心開發、運營對資金、資源、專業團隊的要求很高，沒有雄厚的資金實力、強大的商業資源、專業人才團隊，就很難玩轉龐大的購物中心項目。

　　購物中心運作之難，主要難在三個方面：

　　▌首先，定位難。

　　購物中心以大體量、多業態、多店鋪著稱，它不是多種業態、多個品牌的簡單堆砌，而是業態業種、品類品牌的有機融合，它是功能、業態、空間的綜合平衡，其競爭力主要體現在主題化、差異性、體驗式的社交、娛樂消費上，也就是說，購物中心經營的是生活方式，對商業場景、功能創新、業態融合、店鋪組合的要求很高，特色和差異是購物中心的生命。

　　依靠一個或幾個主力品牌店不可能支撐一家購物中心，更多地要靠功能、業態、場景的綜合作用，以達到體系化作戰的綜合平衡，實現經營、管理、服務、互動的和諧統一。

　　因此，在開發建設之前，購物中心首先要解決好定位的問題，準確的定位包括明確的目標客群、清晰的經營主題以及差異化的建筑設計、功能規劃和業態布局。

　　市場上的購物中心那么多，新購物中心憑什么能夠立足?必須先回答“我是誰”“為誰服務”“如何服務”等根本問題，也就是回答自己的特色、差異在何處。畢竟在消費者主權時代，人們的消費更多的是一種“買心情”“買圈子”的任性消費，沒有特色化建筑設計、差異化功能規劃、個性化業態布局，只是人云亦云式的跟風，就不可能從海量的購物中心中脫穎而出。

　　當然，準確的定位不會憑空而來，不能閉門造車，而要對當地經濟發展、市場環境、消費水平、競爭格局等因素作全面的市調、深入的研究，要用事實說話，以數據支撐決策。

　　但顯然，很多購物中心的規劃設計更多出自建筑設計專家，與業務嚴重脫節，缺乏扎實的市調環節，缺少可靠的數據支撐，從一開始就埋下了同質化的隱患。

　　▌其次，招商難。

　　當前，零售業進入泛渠道時代，線上線下各種渠道極大豐富，“渠道為王”“終端為王”名實俱亡，零售商與品牌商的強勢之勢也已然易位。

　　商業地產項目的集中供應、購物中心的大量涌現，加重了品牌資源的稀缺性，激烈的爭奪使品牌的開柜條件也水漲船高，一些原本不怎么樣的品牌也成了搶手貨，不提供裝修補貼，不承諾幾年免租，人家決不輕易開店。

　　據說，廣州今年待開業的近10家購物中心因位于非主流商圈而招商壓力巨大。這其實只是購物中心招商難的一個縮影，一線的廣州市場尚且如此，其他地方的難度不難想象。

　　因招商困難而一再推遲開業時間的購物中心并不少見，有的則一再放低標準，只求開柜率高一點，而不惜離定位越來越元，更多的則只能饑不擇食，“撿到籃子里的都是菜”。招商率不足80%的“帶病開業”的項目也很常見。這也是很多購物中心項目從開業起就只能艱難維持、苦苦支撐的原因。

　　招商難不僅體現于開業前期，更體現于后期的調整之中。

　　購物中心經營的是時尚和生活方式，而時尚和生活方式都是多變的，特別是在新消費變局之中，變化的速度、深度、廣度更是前所未有，品牌的生命周期也越來越短，尤其是餐飲、娛樂品牌、體驗項目，幾乎每年都要調整、更新，而一些網紅品牌，更是各領風騷三五月，不久前還紅得發紫，轉眼前人去樓空。

　　在零售領域，前幾年高端品牌受寵，接著是快時尚熱銷，如今是運動、戶外走俏;幾年前是歐美化妝品牌大行其道，之后是日韓化妝后來居上……購物中心要順應趨勢、引領潮流，就必須不斷地調整，從環境、業態、體驗、布局等諸多維度進行創新，否則就難以抓住新消費熱點，集客能力就會逐步削弱。

　　因此我們看到，包括大悅城在內的優秀購物中心調整的速度越來越快，幅度越來越大，有的一年幾次大調，小調不計其數，幾年之間就脫胎換骨。

　　調整就涉及招商，就需要大量品牌資源，對那些知名度不高、經營能力不強的購物中心來說，就會陷入“無米之炊”的窘境，而沒有足夠的“子彈”，就會陷入惡性循環。

　　▌最后，營運難。

　　我國購物中心早已走過了粗放式發展階段，進入精細化營運時期，過去那種單純的“二房東”“甩手掌柜”模式，在新的市場環境下早已沒有競爭力。

　　過去的購物中心更多地采用出租經營、物業式管理，這種“原生態”的營運模式很難適應今后的競爭，將項目內的各種業態納入營運體系，實施整體運作、規范服務、集中宣傳、精準營銷，變單一的租賃經營模式為以聯營為主、租賃、自營等多種模式并存的混合模式，就顯得越來越重要。

　　購物中心的精細化，包括差異化布局、精準化營銷、體驗式互動、全渠道會員、個性化服務等等，這就要求團隊具有強大的活動策劃能力、有效的會員營銷服務能力以及嚴格的成本費用控制能力、新媒體運作能力、“講故事”能力，還要擅打情懷牌、藝術牌、文化牌，把購物中心作為獨特的IP來打造。

　　移動互聯網時代，信息化、數字化、智慧化是購物中心發展的重要方向，包括智能客流、智能停車、定位導航、電子會員、在線營銷等都必不可少，未來沒有互聯化、不能滿足任性化、碎片式消費的購物中心很可能寸步難行。風頭正勁的大悅城之所以能夠一年數調、營銷互動活動做得有聲有色，很大程度上就得益于它強大的大數據收集、分析、應用能力，實現了雙線融合、數據驅動，這也是很多購物中心競相轉型的方向。

　　購物中心的營運能力至少包括兩個方面：一是經營服務能力，二是技術和數據能力，前者是回歸商業本質的“基本功”，后者是適應移動互聯網時代的“硬實力”。這就對項目的運營團隊提出了很高的要求，顯然一般中小零售企業、區域性地產商不具備這樣的能力。

　　由于開發速度快、開業購物中心數量多，我國購物中心經營兩極分化的現象越來越嚴重，一方面，資源豐富、實力雄厚的萬達、銀泰、宜家、永旺、大悅城、印象城等優質購物中心品牌客流旺盛、經營紅火，調整、創新得心應手，而大量規模不大、實力不強、專業經驗不足的“散兵游勇”式購物中心苦苦支撐、生存困難。

　　仲量聯行的研究數據顯示，我國已建成的購物中心中，僅有10%-15%符合國際物業標準，物業標準低劣、模式陳舊是很多購物中心項目的先天缺陷，這與國際上高品質物業形成鮮明對比。

　　據了解，我國規劃待建的購物中心項目有近一半開不了工，開工建設的又有半數難以按期開業，已開業的項目又有近50%的項目虧損，整體成功率低于20%，行業門檻、集中度正在快速走高。

　　4、我國購物中心熱急需降溫

　　久熱不衰的購物中心開發開業浪潮，帶來的嚴重后果顯而易見：

　　首先，大批低效劣質購物中心的開發，浪費了寶貴的土地資源，造成了嚴重的重復建設和資源浪費，與國家集約用地、節約用地、高效用地的要求背道而馳;

　　其次，無節制的開發，數量瘋狂地增長，必然導致購物中心的“千店一面”、同質化競爭愈演愈烈，使困境中的實體零售企業雪上加霜，形成了企業轉型調整的新障礙;

　　最后，據專業機構預測，我國購物中心的最大飽和度為6500家，按照目標的開發建設速度，年內突破這一數量的概率極高，從局部過剩到全面過剩或只在數年之間。

　　持續的“大躍進”將使“僧多粥少”的形勢更趨嚴峻，“倒閉潮”恐在所難免。鑒于購物中心的投入大、涉及面廣等特點，一旦批量倒閉，必將導致大量經濟糾紛，其嚴重后果遠非百貨店、超市店倒閉可比。

　　因此，我國購物中心過剩困局亟待破解，“大躍進”熱潮降溫：

　　其一，建議主管部門考慮制定具有強制約束力的購物中心行業發展規劃。

　　結合各地的經濟發展、人口規模、區域交通、產業配套等條件，理性發展購物中心項目，嚴禁“政績工程”“形象工程”類項目出現，防止地方政府的“行政之手”盲目推動，催生新的購物中心泡沫。

　　其二，建議各地政府控量提質，盤活存量市場。

　　一是嚴控新項目開發建設，實施購物中心項目“供給側改革”，防止劣質項目上市;二是加快購物中心領域的“去產能”“去庫存”，以市場手段讓經營無望的項目退市;三是支持購物中心企業重組整合、調整轉型，幫助企業盤活存量資產，走出經營困境。

　　其三，建議企業理性、審慎發展購物中心。

　　既要看到機會，更要看到風險，在購物中心發展中，應科學選址、審慎投資、穩健發展、精細運營，宜家薈聚、大悅城、永旺夢樂城等企業，盡管擁有豐富的零售經驗，但在購物中心項目推進中，非常慎重、穩健，值得學習。其他企業也應量力而行，保持好自己的力度和節奏

　　來源：龍商網